価格を外した街ランキングを、
価格の側から読む

総合1位は、流山おおたかの森でした。首都圏の25駅を6つの軸で採点したランキングが、8月に公開されています。姉妹サイトの10i.jpによる「首都圏の住みやすい街ランキング」（集計日2026年8月3日）です。1位が流山おおたかの森、2位が千葉ニュータウン中央、3位が柏。上位が千葉県北西部に並びました。なお同記事は、これを「どこに住むべきか」の断定ではなく「開示した6軸での序列」だと断っています。この但し書きは、本記事でも最後まで外しません。

戸惑う読者は少なくないはずです。当サイトが7月に公開した記事で名前を挙げた駅——渋谷、麻布台、品川——は、この25駅に1つも入っていません。

先に立場を明かしておきます。10i.jpは、当サイトと同じ編集体制が運営するランキング専門サイトです。身内の記事なので、褒めるための紹介はしません。首都圏で住み替えや購入を考えている読者が、あのランキングを何に使えて、何に使えないのか。書くのはそれだけです。

何を測り、何を捨てたランキングなのか

あのランキングが評価軸に入れていないものは、はっきり書かれています。家賃、地価、分譲価格、「住みたい街」投票、居住者アンケート、知名度、ブランド、そして都心までの所要時間の短さ。不動産の話でふつう最初に出てくるものが、まとめて外されています。

理由も明記されています。

代わりに測ったのは「引っ越したあとに自分では変えられないもの」だけだと述べられています。具体的には、路線の独立性（重み18%）、暮らしの受け皿（16%）、自治体の財政体力（17%）、治安と静けさ（17%）、20年後（16%）、地形と災害（16%）の6軸です。標高は国土地理院のレーザ測量による実測値、財政指標は総務省、2050年の人口は社人研、刑法犯認知件数は警視庁と3県警の公表統計から取られています。

筆者は、この設計そのものには賛成します。家賃の高さを住みやすさの証拠に使えば、需要の大きさを住みやすさの根拠にすることになり、論理が円を描きます。当サイトが繰り返し書いてきた「平均という一つの数字を鵜呑みにしない」という話の、もう一段手前にある問題です。

ただし、設計に賛成することと、そのまま使えることは別です。あのランキング自身が、こう書いています。

読者が実際に買うのは、住みやすさそのものではなく、住みやすさと価格の交換レートです。家賃を外したランキングは、その交換レートについて何も言いません。言わないと明記してある、という点が誠実なだけです。

当サイトの記事と重ねたら、駅が3つしか重ならなかった

当サイトは2026年7月14日に「この10年、資産価値の話題で名前が挙がり続けた首都圏の駅」という記事を公開しています。編集部の見立てとして9駅を挙げました。10i.jpは25駅を採点しました。両方のリストをHTMLから機械的に抜き出して突き合わせたところ、名前が一致したのは3駅だけでした。

出典: 当サイト2026年7月14日の記事および10i.jp「首都圏の住みやすい街ランキング」（集計日2026年8月3日）。両記事のHTMLから見出しと順位表を機械抽出して照合（2026年8月5日実施）。

当サイトの9駅のうち残る6駅——渋谷、神谷町・麻布台、品川・高輪ゲートウェイ、勝どき・晴海、豊洲、武蔵小山——は、10i.jpの25駅に含まれていません。

ここで誤読を一つ潰しておきます。含まれていないのは「採点されて落ちた」からではありません。10i.jpは母集団について「首都圏の駅は2,000を超えます」とし、25駅は「編集で選んだもの」で全数調査ではないと明記しています。渋谷や品川は、評価の対象にすらなっていないだけです。

そのうえで、重なった3駅の並び方には目を引くものがあります。当サイトが資産価値の見立てで下位に置いた3駅が、そのまま唯一の重なりでした。とりわけ流山おおたかの森は、当サイトで9駅中8位、10i.jpで25駅中1位です。同じ駅が、物差しを変えるとここまで動く。順位そのものより、この振れ幅のほうに情報があります。

使う前に割り引いておきたい5つの点

以下はすべて、10i.jp自身が記事の末尾に書いている限界です。批判として持ち出すのではなく、読者が数字を使うときに手元で割り引くべき点として整理します。

1. 母集団が25駅しかない

首都圏の駅は2,000を超えます。25駅は投票型ランキングの常連、構造的に強そうな駅、路線構成の型、地形の幅を散らすように編集で選ばれたもので、全数ではありません。あなたの候補駅は、おそらく入っていません。持ち帰れるのは順位ではなく、6つの軸のほうです。

2. 治安の数字は昼間人口で補正されていない

刑法犯認知件数を夜間人口で割ると、通勤や買い物で昼間に人が集まる自治体の数字は構造的に高く出ます。同記事では渋谷区の55.51件と横浜市青葉区の3.04件のあいだに18倍の開きがありますが、これについて同記事は「これを『住民が18倍危険』と読むのは誤りです」と明記し、昼間人口で補正すれば恵比寿・吉祥寺・立川・大宮・横浜の順位はいずれも上がるとしています。繁華街に近い駅を検討している読者は、この軸を自分で割り引く必要があります。

3. 政令指定都市に属する駅は、データの粒度がずれている

横浜・川崎・武蔵小杉・たまプラーザ・大宮の5駅は、財政指標が市全体の値、人口推計と認知件数が行政区の値です。同じ川崎市にある川崎と武蔵小杉は、財政の点が同じになります。物件を探す立場では、これはかなり効きます。同じ市の中でも、駅が違えば街は別物です。

4. 標高は駅の1点で、ハザードマップは読まれていない

同記事の標高は駅の代表点1点の実測値で、「徒歩圏全体の高さではありません」と書かれています。台地の縁にある駅では、数百メートル歩くだけで十数メートル上がることがあります。さらに同記事は「全25駅のハザードマップを読んでいません」と明記しており、地形の点は土地の高さと公表された災害の記録に基づく評価であって、浸水想定そのものではないとしています。

住まいを探す側にとって、ここは実務的にいちばん大きい注意点です。あなたが買う部屋の標高は、駅の標高ではありません。候補地が決まったら、国土地理院の地図で自分の物件の位置の標高を確かめ、自治体が公表するハザードマップを開いてください。当サイトの「物件を気に入った「その前に」確認する管理・修繕・ハザードの話」に、確認する順番をまとめています。

5. データの時点がそろっていない

財政は令和6年度決算、人口推計は2020年国勢調査基準、刑法犯認知件数は令和7年、住民基本台帳人口は令和8年1月1日現在、子ども医療費助成は令和6年4月1日時点、待機児童は令和7年4月1日時点。制度は毎年変わります。とくに子育て支援の制度は動きが速く、同記事も学校給食費の無償化については「自治体ごとに時点も範囲も揃わず（小学校のみ・第3子以降のみ等）比較可能な形にならなかった」として採点根拠から外しています。

こうして並べると欠点の列に見えますが、筆者の評価は逆です。これらを隠さずに自分で書いていることが、あのランキングでいちばん見るべき点です。各軸の0〜10点についても「筆者の評価であり、事実ではありません」と明記されています。順位を売り物にする記事は、ふつうここを書きません。

どちらのランキングにも入っていない軸——「広さ」

ここからは、引用元への論評から一歩出ます。10i.jpの6軸に、住まいの面積は入っていません。当サイトが7月に書いた資産価値の記事にも、面積は入っていません。どちらも測っていない軸が一つあります。

そして、都心へ、都心へ、という推奨の裏で実際に交換されているのは、たいていこの面積です。同じ支払いで、都心に近づくほど部屋は狭くなる。当たり前の話ですが、ランキングの表には出てきません。

公表統計で確かめられる範囲を並べます。いずれも「令和5年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局、調査時点2023年10月1日）からの数値です。

専用住宅（居住専用に建築された住宅）の値。延べ面積は居住室のほか玄関・トイレ・台所などを含めた床面積の合計。出典: 令和5年住宅・土地統計調査結果（総務省統計局）住宅及び世帯に関する基本集計 表6。

共同住宅の1住宅当たり延べ面積は、2018年の51.14㎡から2023年は50.31㎡へ減っています。1人当たりの畳数のほうは増え続けているので、世帯が小さくなった分だけ一人当たりは広くなり、住宅そのものは狭くなった、という形です。

そして住宅の建て方には、都県ではっきりした差があります。居住世帯のある住宅に占める共同住宅の割合は、東京都が71.6%で全国最高。神奈川県57.0%、千葉県45.6%、埼玉県43.9%、全国では44.9%です。持ち家の割合は東京都44.7%に対し、千葉県は64.7%（全国60.9%）。

出典: 同調査「付表 都道府県別の主な指標（2023年）」。なお都県別の1住宅当たり延べ面積と1畳当たり家賃は、本記事では確認していません（概要資料には全国値までしか掲載がないため）。上の表の面積・畳数はいずれも全国の値です。

国は今年3月、住宅の規模を「40㎡程度を上回る」と書き直した

住まいの広さについては、国の側にも動きがありました。住生活基本計画（全国計画）は、住生活基本法にもとづいて国が定める計画です。現行の計画は2026年（令和8年）3月27日に閣議決定されたもので、計画期間は2026年度から2035年度まで。前の計画は令和3年3月19日の閣議決定でしたから、5年ぶりに新しい計画へ切り替わったことになります。

この新しい計画の別紙1「住宅性能水準」には、今後供給・流通を促していく住宅の規模について、次の記述があります。

ここが本記事でいちばん書きたかったところです。一つ前の計画——令和3年3月19日に閣議決定されたもの——は、住まいの面積の目安を2本立てで書き分けていました。

出典: 住生活基本計画（全国計画）令和3年3月19日閣議決定 別紙3。住戸専用面積・壁芯。世帯人数の算定には未就学児等の換算規定があり、4人を超える場合は5%を控除するなどの注記があります。同計画は現在は過去の計画として公表されています。

同じ単身者でも、郊外の戸建なら55㎡、都心部の共同住宅なら40㎡。つまり旧計画は、都心に住むなら狭くてよいという前提を、制度の文章として持っていました。その差は15㎡、畳に直すとおよそ9畳分です。

畳数への換算について。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則は、住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合、「畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル（各室の壁心面積を畳数で除した数値）以上の広さがあるという意味で用いること」と定めています。つまり広告の「◯畳」は1畳あたり1.62㎡以上という意味であって、部屋の実面積そのものではありません。上の「9畳分」も、この1.62㎡で機械的に割った目安です。

そして令和3年の計画には、もう一つ別紙がありました。最低居住面積水準です。単身者25㎡、2人以上の世帯は10㎡×世帯人数＋10㎡。その定義はこう書かれています——「世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準」。

狭さと健康の関係について、筆者はここから先を断定しません。確認できるのは、国の計画が住まいの面積を「健康で文化的な住生活の基礎」と位置づける言葉で定義していた、という事実までです。ただ、その言葉が置かれていたこと自体は、記憶にとどめておいてよいと思います。

今年3月の新しい計画では、面積水準のこれら2つの別紙が本文から姿を消しました。現行計画の別紙は「住宅性能水準」「居住環境水準」「公営住宅の供給の目標量の設定の考え方」の3つで、面積の水準表はそこに含まれていません。代わりに置かれたのが、先ほどの「40㎡程度を上回る住宅とする」という一本の記述です。都心か郊外かで目安を分けるのをやめた、と読めます。

ただし、水準そのものが無くなったわけではありません。同じ現行計画の関連資料「一般観測指標」には、「子育て世帯（18歳未満が含まれる世帯）における誘導居住面積水準達成率」という指標が残っています。策定時の現状値は全国42%、大都市圏38%（いずれも2023年・令和5年）。

この数字は、そのまま読むとかなり重いものです。子育て世帯の6割近くが、この水準に届いていない。誘導居住面積水準は、令和3年の計画で「豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準」と定義されていたものです。そして大都市圏の数字は、全国よりさらに4ポイント低い。都心に近づくほど面積が削られるという話は、感覚ではなく、国が自分で観測している指標として存在しています。

出典: 国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」関連資料「一般観測指標」（令和8年3月27日閣議決定に伴う資料）。なお現行計画の本文PDFを全文検索した範囲では、「誘導居住面積水準」の語は現れず（2026年8月5日確認）、「最低居住面積水準」も上に引用した「これまでの……とされてきた」という振り返りの一文にのみ現れます。つまり水準表は本文の別紙から外れ、観測指標の側に残っている、という形です。制度の解釈にかかわる判断は、国土交通省の公表資料でご確認ください。

広さは、選ぶときは変えられて、選んだあとは変えられない

10i.jpの設計思想は「引っ越したあとに自分では変えられないもの」を測る、というものでした。この基準を面積に当ててみると、少し奇妙なことになります。

家賃は、選んだあとでも変えられます。更新のタイミングで引っ越せますし、条件を落とせば下げられる。ところが部屋の広さは、契約した日から動きません。分譲マンションの専有面積はリフォームでも増えません。選ぶ瞬間だけは自由で、選んだあとは固定される。10i.jpの論理をそのまま延長すれば、面積は6軸に入っていてもおかしくない性質を持っています。

ここで、冒頭の流山おおたかの森に戻ります。あのランキングの上位2駅がどちらも千葉県北西部だったことと、東京都の住宅の71.6%が共同住宅であることは、無関係ではないかもしれません。ただし10i.jpは面積を測っていないので、この結びつけは本記事の推測であって、引用元が示したものではありません。数字で裏づけているわけではない、という一線は引いておきます。

読者が持ち帰れる順番

ランキングの順位を持ち帰るより、使い方を持ち帰るほうが役に立ちます。筆者が勧める順番は次のとおりです。

なお、月々の支払いを比べるときは物件価格や家賃だけでなく、管理費と修繕積立金を足した総額で見てください。この点は「ローンと諸費用の全体像」に整理しています。

どのランキングにも、測っていないものがある

10i.jpは、家賃を測っていないと書きました。当サイトの資産価値の記事は、面積を測っていません。そしてこの記事も、住み心地の主観——その街が好きかどうか——を測っていません。

10i.jp自身が、想定される最も強い反論として「住みやすさは制度でも地形でもなく、その街が好きかどうかで決まる」を挙げ、これを「筋の通った反論です」と認めています。そのうえで、物差しを一つに固定しないことで応える、という立場を取っています。

筆者もそこに一つだけ足したい。物差しを固定しないなら、面積という物差しも一本、手元に置いてください。都心へ近づくほど、その一本は静かに削られていきます。削ってよいかどうかを決めるのは、ランキングではなく、そこで暮らす人です。

住む場所を決めるのは、急いで結論を出さなくていい種類の決断です。相場と資産性の基本にも書いたとおり、一つの見立てだけで決めず、公的データと自分の目で確かめる時間を惜しまないでください。契約の内容については、宅地建物取引士による重要事項説明で、必ず確認を。